Милен Балтов, Бургски свободен университет
Профил на университета: www.bfu.bg

(Бележка: Мненията в статиите са само на авторите и не отразяват непременно гледната точка на Европейския съюз)

Въведение

България постигна голям напредък във финансовото инженерство към възможните подобрения в жилищното строителство през последните 25 години. Започвайки с съоръжения и инструменти, съвместно проектирани със Световната банка в самото начало на века, в продължение на дълъг период от десетилетие тя използваше само хибрид от банкови гаранции с намаляване на лихвените проценти и пълна отговорност, падаща върху собствениците на жилищата. Въпреки че има наследени социалистически тип многофамилни сгради, страната е сред водещите в ЕС с дял от частната собственост върху жилищата – надхвърлящ 96% от всички домове в страната.

Малко след членството в ЕС, започвайки през 2012 г., значителни средства от ERDF, допълнени с държавни бюджетни средства, бяха наложени във версия на напълно безплатна санитария за собствениците на многофамилни сгради, фокусирана върху енергийната ефективност. Последван от период на по-сериозно разглеждане на финансовото инженерство и търсене на допълнително споделяне на капитал и съвместно споделяне, през последните 4 години още една огромна вълна от безплатна санитария, сега по Националния план за възстановяване и устойчивост, направи усилията за диверсификация и пренасочване на постиженията в енергийната ефективност към жилищата, а не в стратегия и планиране само за бъдещето. Сега, през септември 2026 г., наистина трябва да разгледаме варианти за финансиране, за да изпълним Директивата за енергийна ефективност на сградите (EPBD), но също така да търсим подходи към кръговата икономика за среда на изграждане. Авторът е бил както част от ЕС COST Action, така и от COST акция за прехода от възстановителна към регенеративна икономика. Докато в миналото голяма част от жилищата се строяха индивидуално (с семеен капитал, а в много случаи и с ангажиране на работната сила на собствениците за голяма част от строителните процеси), сега несвързаната връзка между целевите групи – собственици и договарящи организации (в повечето случаи – общините трябва да бъде заменена с функцията на специализирани фондове и финансови инструменти, отговарящи на различни интереси.

Институционален и оперативен преглед на България и инструментите за финансиране на войната с енергийната ефективност в жилищното строителство

Ключовата институция в България в сектора е Агенцията за устойчиво енергийно развитие (SEDA), която е правен наследник на изпълнителната Агенция за енергийна ефективност (EEA). SEDA е юридическо лице с държавна бюджетна подкрепа със седалище в София и има статут на изпълнителна агенция към Министерството на енергетиката. По отношение на финансирането, това е Фондът за енергийна ефективност и възобновяеми източници (EERSF), който е юридическо лице, създадено съгласно глава 4, раздел I на Закона за енергийна ефективност (EEA) от 2004 г. EERSF управлява финансовите ресурси, получени от Република България от Глобалния фонд за околна среда (GEF) чрез Международната банка за възстановяване и развитие (IBRD) и от други донори. EERSF е независимо юридическо лице, независимо от всяка държавна агенция или институция, и извършва дейността си в съответствие със Закона за енергия от възобновяеми източници (ERSA), действащата законодателна рамка и споразуменията с основните дарители.

EERSF е структурирана като самоподдържаща се търговска организация, която съсредоточава усилията си върху насърчаване на инвестициите в енергийна ефективност (EE) и насърчаване на развитието на работещ пазар на електроенергия в България. Основната екологична цел на Фонда е да подпомага идентифицирането, разработването и финансирането на жизнеспособни проекти за електроенергия, което води до значително намаляване на парниковите газове (ПГ).

Наскоро беше извършена оценка на първия проект на национални планове за реновация на сгради от изследователски екип на Мадута, С., Тами, Дж., Цемекиди-Цейранаки, С., Кастелаци, Л., Д'Агостино, Д., Лупи, В., Клементи, Е., Пачи, Д., Беднарски, Н., Рингел, М., Валентина, М.. Оценките бяха възложени и публикувани от Съвместния изследователски център (JRC) в Испра, Италия през 2026 г. Сред 16-те държави в обхвата на тази оценка беше и България, а данните (реф. Таблица 1) показват, че проектът на Националните планове за ремонт на сгради (НБРП) изглежда съгласува с енергийните цели, политики и мерки, очертани в окончателния български национален план за енергетика и климат (НЕКП), който обхваща само целите за 2030 г. за жилищния строителен фонд. Въпреки това, използването на различни показатели и липсващата информация означават, че амбицията не може да бъде напълно оценена.

_{Таблица 1 Основни индикатори – в българския проект на НБРП}

_{Източник : JRC, Испра.}

Най-слабо представящите се сгради се определят въз основа на сертификат за енергийна ефективност (EPC) и първична консумация на енергия и се приоритизират за реновация. Класовете за енергийна ефективност имат различни прагове в различните категории сгради. Най-слабо представящите се сгради съставляват 481 041 жилищни сгради, което съответства на 41,3% от общия брой жилищни сгради. Голяма част от тези сгради са построени от... До 2030 г. 91% от общия брой реновирани сгради във всички категории сгради ще бъдат обхванати от най-слабо представящите се сгради. България се занимава с декарбонизацията на отоплението само частично и са необходими допълнителни детайли. Мерките са предимно описателни и няма подробности за  финансирането и очакваното въздействие, които да позволят оценка на тяхната достоверност. Има намерение да се постигне синергия с местните планове за отопление и охлаждане, които общините ще разработят, както и да се оцени потенциалът за използване на възобновяема енергия и отпадна топлина.

В доклад на Българския институт за пазарна икономика през юли 2026 г. е направен преглед на проекта на НБРП, като се има предвид, че той предоставя подробно описание на методологията, използвана за изчисляване на  индикатора за енергийна бедност (делът на хората, засегнати от енергийна бедност). Посочени са и използваните източници на данни. По-конкретно, оцененият дял на хората, засегнати от енергийна бедност, се базира на следните данни: статистика за средния брой лица на домакинство, предоставена от Националния статистически институт (NSI) в рамките на проучването "Статистика за доходите и условията на живот"; типът район, в който се намира домакинството, определен пропорционално на броя на лицата съгласно член 6(4) от Регламент (ЕС) 2018/1999; и годишното крайно енергопотребление на жилищни сгради с най-лошо енергийно представяне, определено съгласно член 6(1) от същия регламент.

Инвестиционните нужди са включени в проекта на NBRP за 2026-2035 г. за жилищни сгради. Между 2026 и 2050 г. общите инвестиционни нужди се оценяват на 59 милиарда евро, от които 11 милиарда евро за жилищни сгради. Проектът на NBRP посочва някои източници на финансиране, но без суми и срокове след 2030 г., което прави невъзможно да се оцени дали са достатъчни за покриване на инвестиционните нужди. Проектът на NBRP посочва, че се очаква подходът с грантове да се премести към по-устойчива система от комбинирани финансови инструменти, комбинираща публични ресурси, гаранции, възвръщаемо финансиране и социална подкрепа. Въпреки това остава неясно кои конкретни мерки ще бъдат приети за прилагане на този подход и ефективно мобилизиране на частното финансиране.

България също отчита дял от 33,6% от домакинствата, които са класифицирани като уязвими според националната им дефиниция. Уязвимите домакинства се допълнително разграничат по вид жилище и енергиен източник. Историческите тенденции за този индикатор също са предоставени. Изглежда, че този анализ ще бъде основа за изготвянето на социалния климатичен план. Освен това България отбелязва, че високият и нарастващ дял на празните жилища, особено в многофамилните сгради, комбиниран с ниски доходи, представлява значителна организационна и финансова бариера за реновация. Целта е да се преодолее тази бариера чрез инструменти на Националния фонд за декарбонизация, като техническа помощ, гаранции, нискорискови инвестиционни прозорци и компонент на грантове.

Приоритизиране на реновацията на най-слабо представящите се сгради

Най-слабо представящите се сгради се определят въз основа на EPC класа и специфичната първична енергийна консумация. Тези сгради са приоритетни за реновация. За жилищните сгради най-слабо представящите се сгради се считат за многоапартаментни жилищни сгради, попадащи в EPC класове E, F и G (с първична консумация над 290kWh/(m²·year)), както и еднофамилни къщи от EPC клас G (с първична енергийна консумация над 360 kWh/(m²·year)). Проектопланът предвижда, че усилията за реновация ще се съсредоточат основно върху сгради с най-лоша енергийна ефективност. Според предоставените данни, до 2030 г. тези сгради ще представляват 91% от всички реновирани сгради и ще представляват 57% от общата площ на етажите, планирана за реновация.
 

_{Таблица 2. Индикатори за България към EPBD}

_{Източник : JRC, Испра.}

Национална траектория за прогресивна реновация на жилищни сгради

Националната траектория за прогресивна реновация на жилищните сгради е силно непълна. Проектът на NBRP не определя междинни етапи по отношение на средното първично енергийно потребление на жилищните сгради. Въпреки това, той поставя цел за намаляване на общото първично енергопотребление на жилищните сгради с 16% до 2030 г. спрямо нивото от 2020 г. Освен това планът включва индикатор за кумулативната площ на жилищните сгради, които ще бъдат реновирани, въпреки че този показател е неправилно означен като годишна площ. Данни са предоставени само за 2030 и 2035 г.

В оценка, финансирана от Европейската климатична фондация (4), е направено моделиране на възможните постижения на Минималните стандарти за енергийна ефективност (MEPS). Анализът следва предложението на Европейската комисия от декември 2021 г. за определяне на категорията G като "15% най-слабо представящи се сгради". На ниво ЕС MEPS, предложен от Комисията в предложението за ревизия на EPBD (EPBD-baseline), би намалил емисиите на парникови газове с 9%. При липса на дългосрочни цели, той няма да подготви строителния фонд за постепенното изписване на изкопаемите горива. Това няма да е достатъчно, за да се гарантира, че строителният сектор ще постигне предвидения принос към целите на Fitfor55. Предложението за MEPS на Repower EU може да има по-голямо въздействие, намалявайки емисиите на парникови газове с 17%. По-амбициозен дизайн на MEPS може да намали емисиите на парникови газове с 21%, допринасяйки за постигането на 1/3 от целта в строителния сектор за 2030 г. България е сред 16-те страни от ЕС, които нямат точни данни за постигането на енергийни стандарти и/или получените данни не са достатъчно детайлни, за да се генерират правилни разпределения. Поради тази причина като прокси държава за този тип данни Словакия се нарича България.

Проектът на NBRP също така уточнява броя на сградите, които попадат в 43% от най-слабо представящите се жилищни сгради и са целеви за реновация. Той включва и подцел за намаляване на основното енергопотребление от 55% (изразено в GWh) в тези най-слабо представящи се жилищни сгради. Въпреки това, тази информация е включена само в доброволния шаблон, отнася се изключително за 2030 г., а докладваните стойности не са последователни и не изглеждат достатъчно надеждни.

Достатъчност на политики и мерки

България все още не е завършила напълно транспонирането на преработената Директива за енергийна ефективност на сгради (EPBD) (Директива (EU) 2024/1275) в националното законодателство. Настоящият EPBD на ЕС е преработената Директива (EU) 2024/1275, която влезе в сила през май 2024 г. Държавите членки обикновено имат срок до 29 май 2026 г. да пренесат повечето от нейните разпоредби в националното законодателство.

За България крайният срок за прехвърляне е изтекъл и освен ако България не е уведомила Комисията за пълни национални мерки, изпълнението трябва да се счита за продължаващо / все още не е напълно завършено.

Като се има предвид по-ранната рамка на EPBD, България вече години наред има национално законодателство, което прилага предишните правила на EPBD, включително разпоредби за:

• Сертификати за енергийна ефективност
• Инспекция на отоплителни и климатични системи
• Минимални изисквания за енергийна ефективност
• Сгради с почти нулева енергия (NZEB)

Тези правила са основно заложени в българската правна рамка за енергийна ефективност, но също така и в пространственото планиране/строителството, като се отнася основно до вторичното законодателство като наредби за енергийната ефективност на сградите и сертификацията. Така България не започва от нулата; въпросът е основно в съответствие с преработения EPBD от 2024 г., който въвежда нови и по-взискателни изисквания.

Това, което "реализацията" включва за България сега, е пълното прилагане на преработената EPBD, която ще трябва да актуализира националната си рамка, за да обхване, наред с други неща:

• Национален план за реновация на сградата
• Новият подход към минималните стандарти за енергийна ефективност
• Правила за сгради с нулеви емисии
• Актуализирани разпоредби относно сертификатите за енергийна ефективност
• Мерки за слънчева енергия в сградите
• Паспорти за ремонт на сгради
• Инфраструктура за устойчива мобилност и предварително окабеляване/презареждане
• По-строги правила за отоплителните системи и постепенното спиране на котлите на изкопаеми горива с течение на времето

Проектът на NBRP включва над 100 политики, мерки и действия. Въпреки това липсва съществена и количествено измерима информация. Планът основно предоставя кратки описания, срокове за изпълнение и източници на финансиране.

Повечето мерки имат начална дата на прилагане през 2026 г., но не винаги е ясно дали те представляват удължавания, актуализации или изменения на вече приложени политики. Най-иновативните мерки изглежда са тези, свързани с:

• паспорти за ремонт на сгради;
• пилотни проекти за отоплителни и охлаждащи общности;
• улавяне и съхранение на въглерод (CCS);
• Интегрирани слънчеви технологии.

България съобщава, че прилагането на докладваните политики и мерки се очаква да доведе до общи крайни енергийни спестявания от 444 ktoe (хиляда тона петролен еквивалент). Въпреки това, очакваните енергийни спестявания за всяка отделна мярка не са предвидени, което пречи тяхната достатъчност да бъде смислено оценена.

Финансови инструменти, които вече са в експлоатация

Обикновено т.нар. директно финансиране е най-популярно заради енергийната ефективност в жилищното строителство, като бенефициентите са общините и корпоративните клиенти, а рядко – физически лица. Годишните инвестиционни ставки са максимален срок, с минимално участие на бенефициентите от 4,5% – 6%, или при 15 – 500 хиляди евро, и срок до 10 години
Годишният лихвен процент е фиксиран за целия срок на заема. Няма допълнителни условия за заема/таксите (включително такси за предварително изкупуване след третата година от кредита). При мостово финансиране по програми на ЕС финансирането може да бъде до 100%. При мостово финансиране по програми на ЕС, такса за предварително изкупуване не се плаща
Цесиите са друга опция за бенефициенти като корпоративни клиенти, а Energy Services Company ги предоставя. И определено портфейлните гаранции, с  гаранция за портфейла ESCO – да привлекат повече ESCO компании в този бизнес и да направят ESCO по-комфортни, като гарантират риска на техните контрагенти – бенефициентите на проекта.
Гаранции за жилищно портфолио – за стартиране на пазара на инвестиции в електроинженерството в жилищния сектор, като предоставят пазарни продукти, които преодоляват липсата на законодателство в страната.

_{Фигура 2. Гаранции за портфейл на ESCO}

_{Източник:  ESCO , 2025 г.}

Гаранцията работи по следния начин: EERSF помага на домакинствата в сградата да развият добър проект. След това се избира първокласна компания, която да реализира инвестицията. Банката предоставя средствата на разработчика на проекта, но вноските след това идват от отделните домакинства. Всяко домакинство плаща пропорционално на застроената си площ. EERSF гарантира, че ще покрие първите 5% от неизпълненията в този блок (или портфейл от блокове). Статистически процентите на неизпълнение по кредитите на клиентите са под 1% в някои банки до около 2.5-3%, така че гаранция от 5% покрива напълно риска на търговската банка.

Този продукт се разработва като партньорство с търговски банки. Както беше споменато по-рано, основната причина, поради която инвестициите в жилищния сектор все още не са реализирани, е липсата на адекватно законодателство. Освен това в България няма традиция за жилищни комплекси или асоциации на домакинства и има липса на доверие между семействата в една сграда. Намерихме начин да преодолеем всичко това, като действаме като свързващ елемент между търговските банки и проектите за електроинженерство в жилищния сектор.

Заключения

Сградите са най-големият единичен потребител на енергия в Европа. С въвеждането на изискванията за ефективност в строителните норми, новите сгради днес консумират само половината от тази през 80-те години (4). Въпреки това, подготовката в ЕС за стандарта NZEB за нови сгради напредва бавно. Сградите имат огромен потенциал за енергийна ефективност: около 75% от жилищния ни фонд днес е енергийно неефективен и има висок икономически ефективен потенциал за енергийна ефективност. България планира да достигне крайно енергопотребление в строителния сектор от 3,2 млн тое до 2030 г., което представлява намаление с 12% спрямо 2020 г. (3,7 милиона тое). За нежилищните сгради целта е да се достигне 1,2 млн тое до 2030 г., 0,9 милиона тое до 2040 г. (1,3 милиона тое). Това означава намаления съответно с 5%, 29% и 43% за нежилищните сгради в сравнение с 2020 г. (1,3 милиона то). Българският проект на НБРП предоставя броя и площта на най-слабо представящите се сгради и включва планове за тяхното постепенно подобрение сред политиките и мерките. До 2030 г. най-слабо представящите се сгради ще представляват 91% от общия брой реновирани сгради, например 57% от целевата площ за реновиране през 2030 г.

В България има действащо законодателство, свързано с EPBD, но от 1 септември 2026 г. прехвърлянето на преработения EPBD (Директива (ЕС) 2024/1275) трябва да се счита за все още в ход, освен ако България официално не е уведомила пълните мерки за прехвърляне след крайния срок през май 2026 г. В сравнение с другите 15 държави от ЕС в оценката, извършена от JRC в Испра, тя рядко е в крайности. Относно мерките за подкрепа на прилагането на MEPS, се отбелязват няколко подхода: страните целят да подобрят съществуващите системи за идентификация чрез консолидирани регистри на EPC или опростени инструменти за оценка, както се вижда във Валония, България и Испания. А по отношение на уязвимите домакинства се показва, че държавите членки свързват достъпността със социалната защита и енергийната бедност. Някои проектопланове също посочват празните жилища като пречка за реновиране (България, Финландия).

Източници

[1] Институт за пазарна икономика (2026), ЕК: Планът за обновяване на България има положителни елементи, но изисква по-конкретни детайли, София, публикувано на 15/07/2026.

[2] Maduta, C., Tami, J., Tsemekidi-Tzeiranaki, S., Castellazzi, L., D'Agostino, D., Lupi, V., Clementi, E., Paci, D., Bednarski, N., Ringel, M., Valentová, M. (2026). Оценка на първия проект на национални планове за ремонт на сгради, Съвместен изследователски център в Испра, Италия.

[3] BPIE (2023), Оценка на въздействието на MEPS, обсъждана в контекста на ревизията на EPBD, Европейска климатична фондация.

[4] DG ENER (2015), Преглед на Директивата за енергийната ефективност на сградите, включително инициативата "Интелигентно финансиране за умни сгради", Европейска комисия, Брюксел.