Sissejuhatus 

Ülevaade kõigist Eestis olevatest hoonetest on leitav riiklikust ehitisregistrist. Registri andmetel on Eestis üle miljoni eluhoone, millest ligikaudu 80% on ehitatud enne 2000. aastat ehk ammu enne kaasaegsete energiatõhususe nõuete kehtestamist. Riiklik renoveerimispoliitika suunab korteriühistuid eelistama terviklikku, ühes etapis rekonstrueerimist, kuid üksikelamute puhul on olukord teistsugune. Eestis on umbes 200 000 üksik-, paaris- ja ridaelamut, mis vajavad põhjalikku uuendamist nii konstruktsioonide eluea lõppemise, madala energiatõhususe ja keskkonnakvaliteedi kui ka vajaduse tõttu elukvaliteeti parandada. Kuigi ühekorraga teostatav terviklik renoveerimine annab nii energiatõhususe, sisekliima kui ka hoone vastupidavuse osas parimad tulemused, ei ole see paljudele majapidamistele realistlik valik. Ühekorraga tehtud renoveerimise alginvesteering on suur, protsess on ajaliselt koormav ja sageli elukorraldust häiriv – eriti väikeelamute omanike jaoks, kelle investeerimisvõimekus ja projektijuhtimise kogemus on piiratud. Renoveerimispassi eesmärk on pakkuda sammsammulist tervikrenoveerimise tegevuskava, mis aitab omanikel planeerida tööde aega ja mahtu. Praegu puudub enamikul majadel energiamärgis ning omanikel selge arusaam vajalikest töödest. Poliitilisest vaatest muudab olukorra kriitiliseks asjaolu, et Eestis on vähem kui 120 litsentseeritud energiatõhususe spetsialisti, kellel on õigus läbi viia energiaauditeid ja väljastada energiamärgiseid. See tähendab, et tavapärane auditipõhine lähenemine ei sobi hoonete energiatõhususe direktiivis (EPBD) nõutud renoveerimispasside hulgaga järgmise 20 aasta jooksul.

Projekti “LIFE IP BUILDEST” raames toetatud mitteeluruumide renoveerimisprojektide kogemused rõhutavad veelgi lihtsustatud auditite piiratust. Professionaalses renoveerimisprotsessis on audit vaid esimene samm ekspertide juhitud ahelas – järgnevad projekteerimine, detailne inseneritöö ja hange, mille käigus esialgseid hinnanguid täpsustatakse ja vead parandatakse. Sellisel juhul on aktsepteeritav, et esialgsed auditid on ligikaudsed, kuna pädevad projekteerijad määravad enne ehituse algust kindlaks lõplikud tehnilised lahendused ja tegeliku eelarve. Väikeelamute puhul toimub protsess seevastu hoopis teistmoodi. Renoveerimispass on koduomanikule abiks enda juhitud, aastaid kestva sammsammulise renoveerimise käigus, millele põhjalikku projekteerimist tavaliselt ei eelne. Seega võib pealiskaudsetele või üldistatud hinnangutele tuginemine viia otseselt tehniliste vigadeni, vale tööde järjekorrani, möödapääsmatute ebasobivate lahendusteni (nn lock-in efekt), kehvasti toimivate süsteemideni ja eksitavate eelarveootusteni. Nende riskide vältimiseks ei tohi renoveerimispass põhineda mitte pealiskaudsel hindamisel, vaid usaldusväärsetel registriandmetel, selgelt määratletud hoonetüüpidel ja põhjalikult kontrollitud tüüplahenduste pakettidel, mida koduomanikud saavad usaldada ja aja jooksul turvaliselt ellu viia.

Selle väljakutse lahendamiseks on Eestis plaanis lõimida renoveerimispassid riiklikusse ehitisregistrisse struktureeritud, automatiseeritud ja EPBD-ga kooskõlas oleva protsessina. See hõlmab hoonetüpoloogiate väljatöötamist, muinsuskaitseliste piirangute integreerimist, renoveerimisvõtete tüüplahenduste kataloogi (renoveerimisgiid) loomist ja seostamist ühtse energiatõhususe arvutusmootoriga. Sellise digitaalse uuenduse eesmärk on pakkuda skaleeritavaid ja terviklikke renoveerimispasse, mis toetaksid koduomanikke nende renoveerimisteekonnal praktiliselt ja samm-sammult kuni aastani 2050. 

Andmepõhine renoveerimisteekond Eesti väikeelamutele

Euroopa energiajulgeoleku eesmärkide tagamise üks olulisemaid alustalasid on energiasääst - mida vähem energiat me igapäevaselt vajame, seda lihtsam on seda kestlikult ja autonoomselt toota. Arvestades, et Euroopa elamufond moodustab märkimisväärse osa kogu energiatarbimisest, on Roheleppe raames ellukutsutud Renoveerimislaine muutunud tänases julgeolekuolukorras veelgi kriitilisemaks. Samas on Renoveerimislaine senised õppetunnid näidanud, et kuigi ühekorraga teostatav terviklik renoveerimine annab nii energiatõhususe, sisekliima kui ka hoone vastupidavuse osas parimad tulemused, ei ole see paljudele majapidamistele realistlik valik. Ühekorraga tehtud renoveerimise alginvesteering on suur, protsess on ajaliselt koormav ja sageli elukorraldust häiriv – eriti väikeelamute omanike jaoks, kelle investeerimisvõimekus ja projektijuhtimise kogemus on piiratud.

Seetõttu on üha selgem, et ambitsioonikate energiatõhususe eesmärkide saavutamine eeldab elamufondi puhul renoveerimise käsitlemist samm-sammulise protsessina. Sellest lähtuvalt ongi uuendatud hoonete energiatõhususdirektiiv seadnud liikmesriikidele kohustuse kehtestada 2026. aasta kevadeks renoveerimispasside vormi ja juurutada vajalikud protsessid ja süsteemid nende koostamiseks. Direktiivi raamistik renoveerimispassidele lähtub selgelt ekspertpädevustest, kuigi direktiivi lisas 8 on toodud kindel passi struktuur, on passide sisustamine jäetud pädeva eksperdi vastutusele.

Eestis oleme võtnud suuna digitaalsete renoveerimispasside süsteemi loomiseks. Alljärgnevalt on kirjeldatud EPBD lisa 8 passile esitatud kohustuslike elementide kaupa, mismoodi ka digitaalse süsteemi loomine on läbimõeldud samm-sammuline protsess. Selles protsessis on omavahel tihedalt seotud andmed, arvutusmetoodikad ja kalkulaatorid, kasutajale esitatavad kuvad ja tehnilised lahendused ning neid raamiv regulatsioon (Joonis 1). Kõigi nende komponentide samaaegne täismahus arendamine ei ole realistlik – ei ressursside ega tehnilise võimekuse mõttes. Samas eeldab iga üksiku arendussammu kavandamine vaadet vähemalt kahe sammu võrra ettepoole, et tänased lahendused ei muutuks homme takistuseks, vaid looksid aluse järgmiste funktsionaalsuste ja kasutusvõimaluste avamiseks.
 

_{Joonis 1 Samm-sammuline teekond digitaalse renoveerimispassini}

EPBD Lisa 8 punkt a) Teave hoone praeguse energiatõhususe kohta

Eesti on võrreldes paljude Euroopa riikidega suhteliselt heas seisus, mis puudutab hoonefondi andmete digitaliseerimist. Tänu 1990-ndate aastate maareformi aegsetele toimingutele on suures plaanis kõik Eesti hooned registreeritud riiklikus Ehitisregistris. Ehitusregister tagab iga hoone kohta andmed selle põhigeomeetria kohta, sisaldab infot konstruktsioonide ja tehnosüsteemide ning  dokumentatsiooni varasemate renoveerimistööde kohta.

Sama hea pole olukord Eesti hoonete energiatõhususe ega ka sellekohase teadmisega. Ehitusregistri andmete kohaselt on Eestis enam kui miljon eluhoonet ja neist 80% on ehitatud enne 2000. aastat, kus energiatõhususele tähelepanu ei pööratud. Samal ajal on eluhoonetele väljastatud ka väga vähe energiamärgiseid. 

Ka on direktiivikohase renoveerimispassi ideestiku juures võtmerolli kandvate pädevate energiatõhususekspertide hulk Eestis ebapiisav. Eestis on täna pädevaid energiaauditeerijaid alla 120, samas kui renoveerimispassi vajavaid väikeelamuid on üle 200 000. Kui eeldada, et pass valmib ainult kohapealse auditi alusel, peaks iga ekspert koostama ühe renoveerimispassi iga 3–4 päeva jooksul – mis on objektiivselt võimatu.

Seetõttu peab Eesti renoveerimispassi koostamine toetuma ehitisregistri andmetele, hoonetüpoloogiatele ja täiendava renoveerimispassi andmekihi loomisele registrisüsteemis, mis võimaldaks pädeval isikul registrikandeid tegemata vajadusel lähteandmeid muuta ja -renoveerimisstsenaariumeid genereerida.

EPBD Lisa 8 punkt b) üks või mitu graafilist kujutist etapiviisilise tervikrekonstrueerimise tegevuskava ja selle etappide kohta

Tervikrenoveerimise tegevuskava graafiline esitlusviis võib tunduda teisejärguline küsimus, mis võib jääda ekspertide loominguliseks ülesandeks. Praktika näitab aga vastupidist: just selge ja hästi üles ehitatud infograafika on renoveerimisotsuste mõistmisel ning pikaajalise teekaardi järgimisel võtmetähtsusega. Kui renoveerimispass on mõeldud kasutamiseks aastate või isegi aastakümnete jooksul, peab selle visuaalne osa aitama hooneomanikul orienteeruda nii eesmärkides kui ka tehtud ja kavandatavates sammudes.

Tänastes pilootprojektides on renoveerimispasside graafiline osa valdavalt staatiline – tegemist on PDF-vormis dokumentide või üleslaetavate jooniste ja skeemidega, mis kujutavad renoveerimise etappe ning nende eeldatavat mõju hoone energiatõhususele. Selline lähenemine on arendusfaasis põhjendatud ja võimaldab testida nii renoveerimisetappide loogikat kui ka esitlusviise. Samas on selge, et staatilised visualiseeringud ei toeta täielikult renoveerimise tegelikku olemust, mis on ajas muutuv ja sageli mittelineaarne protsess.

Renoveerimise käigus muutuvad hoone andmed järk-järgult ka ehitisregistris: lisanduvad uued tehnosüsteemid, uuenevad piirdetarindid, muutub energiatõhususe tase ja sageli ka hoone kasutusloogika. Kui renoveerimispass jääb eraldiseisvaks dokumendiks, mis ei peegeldu registriandmetes ega muutu koos hoone arenguga, kaotab see aja jooksul oma praktilise väärtuse.

Seetõttu on Eesti digitaalse renoveerimispassi visioonis oluline üleminek staatilistelt kuvatelt dünaamilistele graafilistele teekaartidele, mis on otseselt seotud ehitisregistri andmetega. Tulevikus tähendab see, et renoveerimispass ei ole enam lihtsalt üks kord koostatud dokument, vaid elav digitaalne vaade. Selline dünaamiline lähenemine eeldab, et tänased graafilised lahendused on kavandatud laiendatavuse põhimõttel. Ka siis, kui esimeses etapis kasutatakse PDF-põhiseid või pildifaile, peavad nende aluseks olevad struktuurid – etappide jaotus, mõõdikud, metaandmed – olema masinloetavad ja üheselt mõistetavad. Nii saab hiljem liikuda interaktiivsete jooniste ja kasutajaliideste poole, ilma et varasem töö kaoks või tuleks ümber teha.

Dünaamiline renoveerimise teekaart loob ka täiesti uued kasutusvõimalused. See võimaldab siduda renoveerimispassi toetuste ja nõustamisteenustega, anda automaatseid teavitusi sobivate järgmiste sammude kohta ning pakkuda hooneomanikule selget ülevaadet sellest, kus tema hoone renoveerimisteekonnal parasjagu asub. Sellisel kujul ei ole graafiline esitlus enam pelgalt illustratsioon, vaid digitaalse renoveerimispassi keskne funktsionaalne komponent, mis ühendab andmed, arvutused ja regulatiivsed eesmärgid hooneomanikule arusaadavaks ja jälgitavaks tervikuks.

EPBD Lisa 8 punkt c) teave asjakohaste riiklike nõuete kohta

Renoveerimispass ei ole pelgalt tehniline dokument, vaid vahend, mille kaudu riiklikud eesmärgid, nõuded ja piirangud jõuavad hooneomanikuni arusaadaval ja rakendataval kujul. EPBD lisa 8 kohaselt peab pass näitama hoonele ja omanikule sobivamaid renoveerimissamme ning nende mõju hoone energiatõhususele, kuid sama oluline on, et see teave oleks esitatud kooskõlas kehtivate ja tulevaste riiklike nõuetega, mis eramu uuendamise ajal asjakohased olla saavad (näiteks: hoonele esitatavad nõuded, ohutus, ligipääsetavus, muinsuskaitse ja planeeringulised küsimused jne).

Digiteenust ehitades on süsteemiga seonduva regulatsiooni arendus samavõrra oluline küsimus, milles samuti on vajalik samm-sammulist arengut. Tänases etapis on esmaseks ülesandeks ehitusseadustiku ja selle alamaktide ajakohastamine, et renoveerimispassi roll, sisu ja kasutus oleksid üheselt määratletud. See loob õigusselguse nii hooneomanikele, kohalikele omavalitsustele kui ka spetsialistidele, kes passe koostavad ja kasutavad.

Edasises arengus avaneb renoveerimispassile oluliselt laiem roll. Kui pass on digitaalselt seotud ehitisregistri, riiklikult reguleeritud energiatõhususe arvutusmudelitega ning pädeva isiku kinnitustega, saab sellest alus lihtsustatud loamenetluste rakendamiseks. Näiteks võiks renoveerimispassis ette nähtud ja juba eelnevalt hinnatud standardlahenduste puhul piirduda teavitamise või automaatse kooskõlastusega, ilma et iga etapp vajaks eraldi mahukat menetlust.

EPBD Lisa 8 punkt d) lühike selgitus etappide optimaalse järjestuse kohta

Renoveerimispassi üks keskseid ülesandeid on anda hooneomanikule selge, arusaadav ja tehniliselt korrektne juhis tööde optimaalse järjekorra kohta. See on eriti oluline väikeelamute renoveerimisel, kus projekteeritud ja sihipärane etapiviisiline renoveerimine ei ole veel turul juurdunud. Tänane renoveerimispraktika Eesti eramutes põhineb sageli pigem juhuslikel oludel, tehnosüsteemide riketel või võimalike toetuste avanemisel, mitte terviklikul eesmärgipärasel teekonnal.

Seetõttu peab renoveerimispass täitma olulise tühimiku: andma ette tööriistad, mis aitavad vältida pealiskaudsest või valest järjekorrast tulenevaid tehnilisi ja majanduslikke riske. 
Eesti senine kogemus renoveerimispasside koostamise osas põhineb hoonete energiaauditite tegemisel, kus vastavalt juhendile tuleb koostada renoveerimispakette. Energiaauditi renoveerimispakettide ja renoveerimispassi erinevus on selles, et:

• Energiaauditi renoveerimispaketid võisid saavutada erineva lõpptulemuse:
  - 0-pakett: igal juhul vajaminevate tööde tegemist
  - energiakadude vähendamise paketid, et 0-paketiga võrreldes  maksumus ei suureneks, arvestades nii kapitalikulu (investeeringuga seotu) kui ka jooksvaid kulusid (energia jms)
  - paketid elektri ja soojuse taastuvenergiaallikatest tootmiseks
• Renoveerimispassil on lõpptulemus alati sama: pakutakse hoone omanikule lahendus, et võimaldada hoone muutmist heitevabaks hooneks aegsasti enne 2050. aastat.

Renoveerimispasside koostamist on piloteeritud üksikutes projektides (nt LIFE heritageHOME muinsushoonete puhul, LIFE IP Buildest õpilaborite hoonetel), kuid masskasutusse need veel jõudnud ei ole. Kõige lähedasem ja turuosalistele tuttavam tööriist on seni hoone energiaaudit. Ka siin on eluhoonete puhul pilt tagasihoidlik: eramutele energiaauditeid on koostatud väga vähe, ennekõike põhjusel, et riiklik renoveerimispoliitika toetab korterelamute puhul tervikrenoveerimist ja eramute omanikud ei ole auditit vajalikuks pidanud. Põhilised kogemused pärinevad peamiselt avalike hoonete renoveerimisprojektidest, kus audit eelnes professionaalsele projekteerimisele ja riiklikule renoveerimistoetusele. Nende projektide analüüs näitab selget mustrit:

• energiaauditites pakutud meetmetest realiseerub projekteerimise käigus vaid piiratud osa;
• auditites välja toodud maksumused erinevad oluliselt tegelike renoveerimisprojektide maksumustest;
• auditite stsenaariumid ei realiseeru täies ulatuses peaaegu kunagi, sest projekteerimine muudab oluliselt nii tehnilisi lahendusi kui ka nende järjekorda.

Avalike hoonete puhul on see loomulik ja aktsepteeritav – energiaaudit ei olegi mõeldud lõpliku renoveerimisprojekti rolli täitma. Audit käivitab alles projekteerimise, mis analüüsib lahendusi põhjalikult, hindab riske, täpsustab eelarvet ja määrab tööde optimaalse järjestuse.

Väikeelamute puhul selline professionaalne projekteerimisetapp sageli puudub. Tellija on vähem kogenud, tema renoveerimisotsused on piiratud eelarvega ning valmisolek tellida põhjalik hoonepõhine projekt on tagasihoidlik. See tähendab, et energiaauditi laadsele visandile tuginemine oleks renoveerimispassi kontekstis oluline risk.

Seetõttu peab Eesti renoveerimispassi süsteem toetuma mitte üksikute ekspertide visandlikele hinnangutele, vaid:

• hoonetüübipõhistele renoveerimismeetmete optimaalse järjestuse mudelitele,
• standardlahenduste kataloogile,
• tüpoloogiapõhisele riskianalüüsile,
• automaatselt modelleeritud energiamõjudele.

Nii saab renoveerimispassist tööriist, mis asendab puuduva projekteerimisetapi ja juhendab hooneomanikku ohutult läbi renoveerimise kogu elukaare – sõltumata sellest, kas töid tehakse ühe korraga või väikeste sammudena aastate jooksul.

Digikeskkonna samm-sammulise arenduse esimene võtmeküsimus on see, kuidas mõista direktiivis ette kirjutatud vajadust anda renoveerimispassiga omanikele ette tegevuskava hoone tervikrekonstrueerimiseks maksimaalse arvu etappidega, millega parandatakse oluliselt hoone energiatõhusust. Renoveerimispass ei tohiks seejuures pakkuda maksimaalset võimalikku etappide arvu, mille tulemus oleks killustunud teekond ning renoveerimine ja ümberrenoveerimine kui püsiv eluviis. Vastupidi – renoveerimispassi eesmärk peab olema optimaalse etappide arvu määratlemine, mis viib hoone tervikrenoveerimiseni loogilise, hallatava ja eesmärgipärase protsessina.

Seejuures ei tohi optimaalsuse määratlemisel piirduda ainult energiasäästu vaatega. Sama olulised on renoveerimislahenduste tehniline toimivus (ja võimalikud renoveerimislukud), hoone seisukord ja avariiliste tööde vajadus, piirkondlik areng (näiteks kaugkütte võimalik laienemine) ning planeeringulised ja arhitektuursed kaalutlused. Just nende aspektide koostoime määrab, kas renoveerimise tulemusena kujuneb terviklikult uuendatud hoone või jäädakse nn poolikute lahenduste juurde, kus hoone energiatõhusus paraneb, kuid selle arhitektuurne, tehniline või ruumiline kvaliteet mitte.

Hetkel ei ole Eesti digisüsteem veel selles valmiduses, et suudaksime ehitisregistrisse luua automaatset renoveerimissammude genereerimise süsteemi. Praegu katsetame ja valideerime renoveerimisteekondade loogikat piiratud hulga passi pilootide ja paralleelsete ekspertsüsteemide ehitamise kaudu. Eestis arendatakse esimesi renoveerimispasside prototüüpe paralleelselt hoonevaramu näidishoonete andmebaasi ning metoodikate loomisega. Need ekspertsüsteemid aitavad kirjeldada hoonete tehnilisi iseärasusi, siduda need omanike võimaluste ja piirkondlike tingimustega ning luua alus tulevasele digitaalsele otsustustoele. Nii kujuneb samm-sammult süsteem, mis suudab tulevikus pakkuda hoone ja selle asukoha põhiseid, tehniliselt toimivaid ja regulatiivseid eesmärke arvestavaid optimaalseid renoveerimisteekondi – mitte üksikuid juhuslikke meetmeid.

EPBD Lisa 8 punkt e) teave iga etapi kohta, sealhulgas…

EPBD lisa 8 kohaselt peab renoveerimispass esitlema iga renoveerimisetapi kohta terviklikku tehnilist infot: meetmete loetelu ja kirjeldus, tehnoloogilised valikud, energiamõjud, heitkoguste vähenemine, sisekliima paranemine, kulud, tasuvus, energiamärgise klassi muutus ning etapi roll tervikrenoveerimise järjestuses. 

Sellise detailsuse järjepidev ja usaldusväärne tagamine kogu Eesti väikeelamufondi ulatuses ei ole võimalik traditsioonilise auditipõhise lähenemise ega iga hoone individuaalse, kõrgetasemelise projekteerimise kaudu. Ressursid, ajakulu ja vajalike spetsialistide piiratud arv muudaksid sellise lähenemise ebarealistlikuks ning vastuolus direktiivist tuleneva ajaraamiga.

Eesti renoveerimispassi ideestik lähtub seetõttu tüüpmeetmete ja meetmekomplektide kokkuleppelisest kasutamisest, mis on seotud riiklikult arendatava renoveerimisgiidi süsteemiga (Joonis 2). Renoveerimisgiid koondab Eesti eramutele ja kortermajadele kõige iseloomulikumad konstruktiivsed lahendused ning nende põhjal välja töötatud tehnilised renoveerimisvõtted. Giid hõlmab nii tõendatud piirdetarindite soojustuslahendusi kui ka tehnosüsteemide uuendamise tüüplahendusi, mis on kohandatud Eesti kliimatingimustele, ehitustraditsioonidele ja regulatiivsele raamistikule.
 

_{Joonis 2 Renoveerimisgiidi prototüüp}

Samm-sammuline lähenemine ülejäänud renoveerimispassi kohustuslikele osadele

Kuigi EPBD lisa 8 eristab renoveerimispassis mitmeid temaatilisi osi, kehtib nende kõigi puhul sama põhimõte, mis energiatõhususe ja etappide järjestuse käsitlemisel: pass ei sünni ühe valmis lahendusena, vaid kujuneb digitaalses süsteemis järk-järgult, tuginedes olemasolevatele andmetele, standardiseeritud lahendustele ja valideeritud metoodikatele. 

Eesti lähenemine renoveerimispasside juurutamisele lähtub selgest arusaamast, et nii hoonete renoveerimine kui ka seda toetava digisüsteemi loomine on pikad ja järkjärgulised protsessid. Renoveerimispass ei ole eesmärk omaette ega üks kord koostatud dokument, vaid vahend, mis aitab hooneomanikul teha teadlikke otsuseid kogu hoone elukaare jooksul.

Tuginedes registriandmetele, hoonetüpoloogiatele, renoveerimisgiidile ja ekspertsüsteemidele, loob Eesti aluse renoveerimispassile, mis on tehniliselt pädev, hooneomanikele arusaadav ja kooskõlas riiklike eesmärkidega. Samm-sammuline arendus ei ole siin kompromiss ambitsiooni arvelt, vaid teadlik strateegia, mis võimaldab vältida valesid lukustavaid otsuseid nii hoonete kui ka digisüsteemi tasandil. Nii saab renoveerimispassist mitte ainult direktiivist tulenev kohustus, vaid praktiline tööriist, mis aitaks viia Eesti väikeelamud süstemaatiliselt, taskukohaselt ja kvaliteetselt heitevaba hoone standardini enne 2050. aastat.