Introduzione

Il Building Renovation Passport (BRP), spesso designato come Renovation Passport (RP), emerge come uno degli strumenti più rilevanti introdotti dalla Direttiva Europea sulla Prestazione Energetica nell'Edilizia (EPBD) 2024, Direttiva Case Green in Italia, per catalizzare la decarbonizzazione e l'incremento di efficienza energetica del parco immobiliare europeo.
Definito in dettaglio all’Articolo 12 e normato nei suoi requisiti tecnici essenziali dall’Allegato VIII dell'attuale EPBD, il BRP si configura come una roadmap personalizzata e sequenziale. La sua funzione primaria non è la mera certificazione dello status quo, bensì la progettazione di un percorso di riqualificazione profonda a lungo termine, orientato alla trasformazione progressiva dell'unità immobiliare o di interi edifici verso i target prestazionali di near-Zero-Emission Building (nZEB) e, in ultima istanza, di Zero-Emission Building (ZEB). A differenza dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), che fornisce una fotografia statica della performance energetica attuale, il BRP rappresenta un documento dinamico di pianificazione. Esso articola una serie ottimizzata di interventi tecnici (es. isolamento termico dell'involucro opaco, miglioramento degli impianti, integrazione di fonti rinnovabili), correlati a una valutazione di sostenibilità economica (Life Cycle Cost Analysis - LCCA) e di impatto ambientale (riduzione delle emissioni di CO2), tutti scanditi su scala temporale per massimizzare il ritorno sull'investimento (ROI) e l'efficacia energetica cumulativa.
In questo articolo viene delineato lo stato dell’arte della metodologia del BRP, accompagnato da esempi di applicazioni nel contesto italiano e dalla presentazione di un caso di studio su un edificio reale. Vengono infine proposte delle considerazioni tecniche e di opportunità a titolo di raccomandazioni a favore dell’attuale processo di trasposizione della Direttiva europea in Italia dal 2026.

La criticità del parco immobiliare italiano

L’urgenza di recepire e implementare il BRP in Italia è duplice, derivando sia dagli obblighi sovranazionali sia dalle peculiarità strutturali del patrimonio edilizio:

• Vetustà e bassa efficienza energetica: Oltre il 75% del costruito precede l'adozione della L. 10/91 e delle successive normative termotecniche (come il D. Lgs. 192/05), risultando in edifici con elevate dispersioni termiche (bassa resistenza termica dell'involucro) e sistemi impiantistici obsoleti. Circa il 60% del parco residenziale si colloca ancora nelle classi di prestazione energetica E, F o G, condizioni che rendono il raggiungimento dei target europei estremamente oneroso.
• Obiettivi Europei e tassi di ristrutturazione: La nuova EPBD richiede una forte accelerazione della riqualificazione del patrimonio edilizio, con l’obiettivo di garantire edifici a emissioni quasi nulle nel prossimo decennio e di arrivare a un parco immobiliare pienamente decarbonizzato entro il 2050. In questo quadro, diventa necessario incrementare in modo significativo il tasso di ristrutturazione profonda (deep renovation rate), oggi inferiore all’1% annuo in Italia e ben lontano dal ritmo richiesto per sostenere la traiettoria di transizione. A ciò si aggiungono le specifiche criticità del patrimonio edilizio pubblico, spesso caratterizzato da un grado di vetustà ancora maggiore, significative carenze manutentive pregresse e una limitata digitalizzazione dei dati energetici e strutturali, elementi che ne complicano e rallentano ulteriormente la transizione verso i requisiti ZEB.

In questo scenario, il BRP si posiziona come un supporto strategico essenziale per superare la frammentazione e l’aleatorietà degli interventi di riqualificazione. Fornisce a proprietari, amministratori di condominio ed Energy Service Companies (ESCOs) una sequenza di interventi ottimale: ad esempio isolamento dell’involucro; revamping dell’impianto e integrazione di sistemi a fonti rinnovabili in grado di massimizzare l'efficacia tecnica e facilitare l'accesso agli incentivi fiscali disponibili (es. Ecobonus, Superbonus, etc.), spesso legati al miglioramento della classe energetica. In questo modo, il BRP trasforma la complessità normativa e la sfida climatica in una pianificazione realistica e finanziariamente sostenibile per il contesto del parco edilizio italiano. 

Il BRP costituisce quindi ben più di un mero adempimento normativo: rappresenta il quadro tecnico-strategico attraverso cui garantire che il massiccio e necessario sforzo di riqualificazione del patrimonio edilizio italiano, notoriamente obsoleto, sia efficace, misurabile e allineato alle sfide energetiche e climatiche dei prossimi decenni.

Metodologia

La metodologia del BRP deriva direttamente dall’Articolo 12 e dall’Allegato VIII della EPBD 2024, che definiscono i contenuti minimi, i requisiti tecnici e i criteri di integrazione di questo strumento nell’ecosistema digitale europeo. In quest’ottica il BRP costituisce un ponte tra la diagnosi tecnica dell’edificio e la pianificazione strategica degli interventi di riqualificazione nel medio-lungo periodo.

Questa impostazione metodologica è anche il risultato di un percorso europeo di sperimentazione sulla deep renovation. Numerosi progetti finanziati dai programmi di finanziamento europei Horizon e LIFE — tra cui iBRoad, iBRoad2EPC, RenoHUb, RenoWAVE e altri — hanno anticipato e validato sul campo concetti oggi formalizzati nell’Allegato VIII. Tra questi rientrano la definizione di una roadmap sequenziale degli interventi, l’integrazione sistematica di analisi economiche e ambientali, la prevenzione dei lock-in tecnologici (ossia l’adozione di soluzioni che limiterebbero o renderebbero inefficiente l’implementazione di interventi successivi), il ruolo del Digital Building Logbook e i primi modelli di interoperabilità tra certificazioni energetiche e banche dati.

Il BRP recepisce e sistematizza questi risultati, configurandosi come uno strumento progressivo, digitale e aggiornabile, pensato per accompagnare edifici e proprietari lungo un percorso concreto e verificabile di riqualificazione profonda.

Requisiti strutturali del BRP secondo l’Allegato VIII

L’Allegato VIII definisce in modo chiaro contenuti minimi del BRP. Il documento deve partire da una valutazione affidabile dello stato di fatto, basata su sopralluogo e raccolta dati su involucro, impianti, materiali e prestazioni energetiche, così da costruire una baseline coerente. Su questa base viene definita la roadmap di riqualificazione, organizzata in step logici e motivati, per ciascuno dei quali devono essere indicati benefici energetici, riduzione delle emissioni, miglioramenti prestazionali attesi, contributo delle fonti rinnovabili e impatti su comfort e qualità dell’aria, esplicitando la pianificazione sequenziale e le priorità degli interventi per evitare interventi non coordinati.

Accanto agli aspetti energetici, il BRP integra elementi di sostenibilità e circolarità, con riferimenti alla durabilità delle soluzioni e alla riduzione dell’impatto lungo il ciclo di vita. La roadmap deve inoltre essere accompagnata da una stima economica per singolo step, comprendendo costi, risparmi monetizzati, tempi di ritorno e opportunità di finanziamento, oltre al riferimento agli obblighi normativi rilevanti e alle scadenze future.

Dal punto di vista digitale, la EPBD richiede che il BRP sia concepito come uno strumento dinamico e capace di aggiornarsi nel tempo. Per questo motivo, è utile averlo in formato leggibile dall’utente sia umano sia non umano (machine-readable), per garantirne l’integrazione con software e piattaforme pubbliche.

Il BRP deve essere coerente con l’Energy Performance Certificate e interoperabile con i database nazionali EPB e con il Digital Building Logbook, così da rendere i dati comparabili, aggiornabili e aggregabili nel tempo. L’integrazione con sistemi di automazione e monitoraggio, come TBS/BACS e indicatori di smart readiness, contribuisce infine a migliorare l’affidabilità delle stime e la verificabilità della roadmap.

Stato dell’arte in Italia e principali gap

In Italia l’implementazione del BRP è ancora in fase iniziale. Non esiste un modello nazionale ufficiale e gli strumenti oggi disponibili — APE, diagnosi energetiche e audit — coprono solo parti del processo richiesto dall’Allegato VIII, senza garantire una roadmap multi-step integrata con una valutazione economica strutturata e un’impostazione digitale interoperabile. Il confronto con altri Stati Membri evidenzia un ritardo operativo, in quanto diversi Paesi hanno già sperimentato o adottato strumenti equivalenti, spesso collegati a incentivi e a piattaforme digitali.

Un limite rilevante riguarda le infrastrutture dati. Il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica (SIAPE) gestito da ENEA rappresenta un riferimento nazionale per gli APE, ma l’ecosistema italiano resta caratterizzato da frammentazione e disomogeneità tra catasti energetici regionali, con disponibilità e standard di accesso non uniformi. Inoltre, l’implementazione di un Digital Building Logbook operativo richiede un salto di qualità in termini di interoperabilità, template comuni e governance del dato. A questo si aggiunge la necessità di competenze integrate: il BRP richiede la capacità di combinare rilievi, modellazione energetica avanzata, analisi economiche e valutazioni ambientali, insieme alla gestione di formati dati interoperabili. Colmare questi gap è essenziale per rendere il BRP uno strumento efficace e scalabile nel processo di trasposizione nazionale della EPBD.

Esempio di architettura del Renovation Passport: workflow applicativo

Per tradurre i requisiti definiti dall’Allegato VIII della EPBD e il quadro strategico introdotto dai National Building Renovation Plan in uno strumento realmente operativo, il BRP deve essere implementato attraverso un workflow strutturato, basato su dati affidabili, modellazione avanzata e capacità di aggiornamento nel tempo. Il seguente esempio descrive un’architettura applicativa del BRP sviluppata e testata su edifici esistenti, con l’obiettivo di mostrare come i requisiti normativi possano essere trasformati in un processo concreto, replicabile e scalabile nel contesto italiano

Analisi dei dati: dalla survey al Digital Building Logbook

Il processo ha inizio con una fase di analisi preliminare e survey dell’edificio, che combina sopralluoghi in sito e raccolta sistematica dei dati disponibili. In questa fase vengono acquisiti dati geometrici, costruttivi e impiantistici, insieme alla documentazione esistente come APE, consumi energetici storici, bollette di elettricità e gas ed eventuali diagnosi energetiche precedenti. Tutte le informazioni vengono raccolte, normalizzate e classificate all’interno di un archivio dati comune, che potrà poi costituire la base del futuro Digital Building Logbook. Questo passaggio è fondamentale per superare la frammentazione tipica dei processi tradizionali e per garantire coerenza tra le diverse fasi del BRP. Parallelamente, viene condotta un’analisi di conformità con la direttiva EPBD, che consente di identificare i rischi normativi associati all’edificio. Ad esempio, vengono verificati gli obblighi legati alla presenza di impianti di potenza rilevante, alla necessità di sistemi di automazione e controllo (BACS) o all’integrazione di fonti rinnovabili entro le scadenze previste dalla Direttiva. Queste informazioni entrano fin da subito nella logica della roadmap.

Base di partenza digitale: Digital twin e modellazione energetica dinamica

A partire dall’Analisi Dati, viene sviluppato un digital twin energetico dell’edificio mediante strumenti di simulazione dinamica. Questo approccio è in linea con le indicazioni europee, che promuovono l’uso di modelli dinamici rispetto alla modellazione stazionaria tipicamente adottata per il calcolo dell’APE, in quanto consente di rappresentare in modo più realistico il comportamento dell’edificio nel tempo. Una volta realizzato il modello energetico dinamico, questo viene sottoposto a un processo di calibrazione mensile sui consumi reali, utilizzando i dati di elettricità e gas e seguendo riferimenti e protocolli riconosciuti (IPMVP) e prassi nazionali (ENEA). Questa fase è cruciale per il BRP, poiché permette di ridurre drasticamente le discrepanze tra i consumi simulati e quelli misurati, che nei modelli non calibrati possono raggiungere valori molto elevati. Il risultato è un digital twin in grado di rappresentare con elevata affidabilità le prestazioni energetiche dell’edificio anche a seguito dell'applicazione di scenari di efficientamento.
 

_{Figura 1. Esempio di calibrazione secondo lo standard di IPMVP e modelli energetici dinamici realizzati con IES-VE. Figura elaborata dall’autore a fini illustrativi.}

Scenari di efficientamento e roadmap EPBD

Sul digital twin calibrato vengono sviluppati scenari di efficientamento energetico personalizzati, costruiti sulla base delle caratteristiche specifiche dell’edificio, dei vincoli tecnici e delle esigenze funzionali emerse durante la survey. Gli scenari includono interventi su involucro, impianti, sistemi di regolazione e integrazione di fonti rinnovabili. I diversi scenari vengono confrontati in termini di riduzione dei consumi, abbattimento delle emissioni climalteranti e miglioramento delle prestazioni, e successivamente organizzati in una roadmap di riqualificazione coerente con le traiettorie EPBD 2030–2050. La roadmap tiene conto degli interventi obbligatori, delle priorità tecniche e delle interazioni tra le misure, evitando lock-in tecnologici e consentendo una pianificazione progressiva.

Questo approccio consente di allineare il BRP a livello di singolo edificio con gli obiettivi più ampi definiti nei National Building Renovation Plans, rendendo il passaporto uno strumento operativo utile anche per il monitoraggio delle politiche nazionali.
 

_{Figura 2. Roadmap di decarbonizzazione dell’edificio articolata in step progressivi, con l’obiettivo di evidenziare la logica di priorità e l’ordine di implementazione degli interventi in linea con gli obiettivi di lungo periodo della EPBD. Figura elaborata dall’autore a fini illustrativi.} 

Analisi economico-finanziaria e valutazioni LCA/LCC

La dimensione economico-finanziaria è integrata direttamente nel workflow. Per ciascun intervento e scenario vengono stimati i costi di investimento utilizzando prezzari regionali e database interni, mentre i risparmi energetici derivano dalle simulazioni dinamiche. Questo consente di costruire analisi costo-beneficio e di valutare tempi di ritorno coerenti con il percorso di riqualificazione. In parallelo, l’interoperabilità tra i modelli energetici e strumenti di valutazione ambientale permette di sviluppare analisi di Life Cycle Assessment (LCA) e Life Cycle Costing (LCC), in linea con l’evoluzione del quadro europeo verso una valutazione integrata delle prestazioni ambientali.
 

_{Figura 3. Confronto esemplificativo tra diversi scenari di riqualificazione energetica applicabili a un edificio esistente. Gli scenari considerano singole tipologie di intervento (involucro, impianti, integrazione di fotovoltaico) e combinazioni progressive delle stesse, mettendo a confronto indicatori economico-finanziari e prestazionali quali investimento iniziale (CAPEX), costi operativi (OPEX), risparmio energetico annuo, tempo di ritorno semplice e valore attuale netto (NPV). Figura elaborata dall’autore a fini illustrativi.}

Interoperabilità e valore aggiunto rispetto ai requisiti minimi

I risultati del BRP possono essere esportati in formati strutturati, come XML, per consentire l’integrazione futura con i catasti energetici regionali e con il database nazionale EPB, una volta che verranno definiti dei template condivisi. Questa capacità di interoperabilità rende il BRP non solo conforme alla EPBD, ma anche pronto a contribuire all’attuazione dei National Building Renovation Plan. Rispetto ai requisiti minimi della Direttiva, questo approccio consente di superare i limiti degli strumenti tradizionali, basati su modelli stazionari e documenti statici. Il BRP diventa così un sistema dinamico, fondato su dati misurati, scenari verificabili e aggiornamenti continui, capace di accompagnare edifici e decisori lungo un percorso credibile di riqualificazione profonda.

Conclusioni

Il patrimonio edilizio italiano presenta criticità diffuse e un ecosistema digitale ancora frammentato. In questo contesto, il Building Renovation Passport può diventare lo strumento operativo in grado di collegare esigenze tecniche, vincoli economici e obiettivi di decarbonizzazione. La sua efficacia dipenderà però dalla capacità di sviluppare un modello nazionale interoperabile, definire standard condivisi e rafforzare infrastrutture dati e competenze tecniche. Approcci basati su digital twin calibrati, scenari comparativi e integrazione LCA/LCC consentono di superare i limiti delle pratiche attuali. Nel processo di trasposizione della Direttiva, il BRP può così evolvere da requisito normativo ad acceleratore concreto della riqualificazione del patrimonio edilizio.